Portugal está na moda para a Faria Lima, que prepara uma nova leva de cheques polpudos para investir na pátria-mãe.
Há mais de uma década, Lisboa modernizou seu mercado imobiliário, atualizando a lei que rege a relação locador-inquilino, e abriu espaço para investidores estrangeiros – antes, havia muita restrição a reajustes; não valia a pena. O dinheiro entrou com força, e hoje a capital portuguesa é uma das cidades com o metro quadrado mais caro da Europa, superando algumas referências do continente, como Madri e Milão.
Um exemplo do fenômeno está na Primaz Corporate, que iniciou suas operações na Europa a partir de Portugal. Criada em janeiro deste ano, a unidade portuguesa já está com mais de uma dezena de pedidos para a compra de imóveis em Portugal: cheques que somam 300 milhões de euros. Os primeiros negócios deverão sair em breve, afirma Manuel Puig, sócio responsável pela operação lusitana.
A primeira porta de entrada para investidores brasileiros foi por meio de um programa Golden Visa, aquele em que você consegue a residência europeia investindo uma grana – no caso, 500 mil euros.
Pelo menos 1,2 mil compatriotas foram por esse caminho, e o Brasil se tornou o segundo país com mais gente a obter o visto por esse método, atrás da China (5,4 mil). Ao todo, o programa injetou 6,45 bilhões de euros no setor imobiliário português entre outubro de 2012 e setembro de 2023.
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Mas o governo português revogou as benesses do Golden Visa a partir deste ano, e a estratégia teve que mudar para os brasileiros. Saíram os investimentos “na física” e ganharam tração os investidores institucionais – leia-se fundos de investimento, family office e private equity.
“Lisboa – e Portugal como um todo – está no radar. Os investimentos saíram de uma lógica residencial para um foco em logística, hotelaria e retail [varejo]”, explica Puig. “O que vemos são fundos e grupos se estruturando para investir aqui – e existem oportunidades”.
A busca por investimentos na Europa não anula o tradicional interesse dos brasileiros no mercado americano, lembra Manuel Puig. A iniciativa tem mais a ver com a diversificação de receita – especialmente em moeda forte, num momento de câmbio volátil.
O foco
No caso da Primaz, o objetivo é encontrar boas oportunidades no varejo português: shopping centers, centros comerciais (retail parks), lojas de rua, hotéis e residências para estudantes estão na mira da casa. Os segmentos de hospedagem e comércio não foram escolhidos por acaso, lembra. Eles são justamente os que mais têm atraído investimento nos últimos anos, por conta do boom do turismo local.
Com quase 30 anos de experiência na gestão de shoppings, Puig, que comandou a operação portuguesa da gigante americana JLL, confia em seu olhar treinado para buscar oportunidades que garantam um cap rate (retorno sobre o investimento) de pelo menos 7%. “Ativos premium costumam render um yield de 5%. Nosso diferencial é encontrar ativos que deem retornos acima da média – e que sejam seguros.”
Nesse sentido, o executivo lembra de fundos franceses, ingleses e alemães, que iniciaram a essa tese de investimento em meados de 2010, começam a desinvestir para honrar prazos combinados com os clientes, e acabam abrindo mão de ativos ainda rentáveis. Isso pode garantir uma janela para boas negociações.
Vale destacar que este movimento não se limita aos clientes da Primaz. O núcleo de gestão de fortunas (wealth management) do BTG Pactual declarou recentemente à Bloomberg que quer triplicar seus investimentos em Portugal nos próximos três anos, alcançando 1 bilhão de euros aplicados em imóveis do país.
A tese segue a mesma lógica, especialmente no setor hoteleiro – um fundo do BTG comprou em 2022 o Estoril Éden Hotel, em Cascais, por 120 milhões de euros.